오늘은 부동산 정책에서 화제가 되고 있는 LTV, DTI, DSR의 뜻과 함께 계산방법에 대해 알아보려고 합니다. 부동산 관련 뉴스나, 주택담보대출 관련 기사를 읽다 보면 자주 등장하는 용어가 LTV, DTI, DSR인데요. 부동산 정책에 어느 정도 지식이 있는 분들이야 쉬운 용어일 수 있으나, 부동산 재테크에 이제 막 관심을 갖는 '부린 이'분들에게는 생소하고 낯선 용어일 수 있습니다. 그렇다 보니 여러 소식을 접하는 데 있어 많은 어려움도 겪으셨을 것 같은데요.
그래서 오늘은 주택담보대출을 받을 때 꼭 알아야 하는 용어인 LTV, DTI, DSR 뜻과 계산방법에 대해 정리해보도록 하겠습니다.
목차
LTV 뜻
LTV는 영어로 Loan To Value ratio의 약자로 주택담보대출을 받을 때 인정되는 자산가치의 비율을 의미합니다. 은행에서 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출 가능한 한도를 말하는 것이죠. 쉽게 말하자면 '주택을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는지'를 나타내는 것입니다.
예를 들어서 LTV가 60%이고, 3억 원의 주택을 돈을 빌리려는 경우, 최대 대출받을 수 있는 금액은 1억 8,000만 원(3억 × 0.6)인 것입니다.
LTV 계산방법
- LTV = (대출금액 ÷ 부동산의 실제 가치) × 100%
LTV는 내가 가지고 있는 자산가치가 인정을 받습니다. 때문에 계산식에도 본인이 가지고 있는 부동산의 실제 가치가 반영됩니다.
예를 들어 설명드리자면 LTV가 70%이고, 5억 원의 주택을 담보로 돈을 빌린다고 하면 최대 대출받을 수 있는 금액은 3억 5,000만 원(5억 × 0.7)이 됩니다.
하지만 LTV가 70%라고 해서 무조건 70%에 해당하는 금액을 대출받을 수 있는 것은 아닙니다. 만약 전세입자가 살고 있는 주택이라면 전세금액을 뺀 나머지 금액만 대출이 가능하며, 혹시나 주택에 방이 있을 경우 소액임차인 최우선 변제금을 방의 수만큼 공제한 뒤에 계산을 하게 됩니다.
DTI 뜻
DTI는 영어 Debt To Income의 약자로 총부채상환비율을 의미합니다. 금융부채를 상환할 수 있는 능력을 소득으로 따져 대출한도를 결정하는 것이죠. 구체적으로 말하면 대출원리금 상환액이 연 소득의 일정 비율을 넘을 수 없도록 제한함으로써 무분별한 대출을 막으려는 제도라고 생각하시면 됩니다.
예를 들어 연 소득이 5천만 원이고 DTI가 40%라면 대출원리금 상환액은 2천만 원(5천만 × 0.4)을 넘을 수 없도록 대출한도가 설정되게 됩니다.
DTI 계산방법
- DTI = {주택담보대출 연간 원리금(원금+이자) 상환액 + 기타 다른 대출 이자 상환액} ÷ 연간 소득
DTI는 자신의 소득이 기준이 됩니다. 때문에 대출받을 원리금 상환액 및 다른 대출 이자 상환액을 연소득으로 나눠 계산하게 됩니다.
예를 들어 연 소득이 1억 원이라고 했을 때 DTI가 40%라면 1년 간 상환할 수 있는 금액은 4천만 원이 됩니다. 보통 집을 사는 데 사용하는 대출의 상환 기간이 20년에서 30년가량이니, 만약 20년 동안 상환한다고 하면 8억 원(20년 × 4천만 원), 30년 동안 상환한다고 하면 12억 원(30년 × 4천만 원)을 대출받을 수 있는 것입니다.
때문에 DTI는 비율과 상환기간이 길어질수록 대출받을 수 있는 최대 금액도 높아지게 됩니다. 만약 상환기간이 20년이 아닌 10년이라고 가정하면 4억 원까지만 빌릴 수 있는 것이죠.
DSR 뜻
마지막으로 DSR입니다. 저번 시간에 DSR 규제와 관련하여 전반적인 내용을 살펴보았었는데요. 다시 한번 간략히 정리해보도록 하겠습니다. 혹시나 구체적인 설명이 필요하신 분들은 아래 링크를 클릭하여 살펴보시기 바랍니다.
DSR은 영어 Debt Service Ratio의 약자로 총부채 원리금 상환비율을 의미합니다. DSR의 경우 대출자가 일 년 동안 갚아야 할 모든 금액에 대한 원리금을 연 소득으로 나누어 계산하게 됩니다. 즉 주택 원리금 외에도 가지고 있는 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금이 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 규제하는 것이죠. 간단히 정리하면 대출원리금 상환액 총합계를 연 소득으로 나누게 되는 것입니다.
이는 가계부채가 지나치게 늘어나 부실로 이어지는 것을 막는 것이 목적인 제도입니다. 소득 내에서 감당할 수 있는 만큼만 빌리라는 것이죠. 현재 금융위원회가 설정한 DSR 한도는 40%인데요. 2022년 1월부터 내가 받은 대출금액이 2억 원이 넘어갈 경우 DSR 40%가 적용되었으며, 올해 7월부터는 대출받은 금액이 1억 원이 넘어갈 경우 DSR 40%가 적용된다고 합니다. 대출에 대한 규제가 더욱 강화될 예정이라는 것이죠.
DTI와 비슷하지만 조금 다른데요. DSR은 기타 대출도 이자만이 아닌 원금까지 상환액에 포함되기에 DTI보다 한층 더 강화된 버전이라고 볼 수 있겠습니다.
DTI와 DSR 차이점
- DTI : 주택담보대출 (원금+이자) 상환액 + 기타 대출 이자 상환액
- DSR : 주택담보대출 (원금+이자) 상환액 + 기타 대출 (원금+이자) 상환액
DSR 계산방법
DSR = 대출 원리금 상환액 총합계 ÷ 연간 소득
주택담보대출의 원금과 이자 상환액, 그리고 기타 대출의 원금과 이자 상환액을 모두 합친 것을 연 소득으로 나눠 계산합니다.
만약 연 소득이 6천만 원이고 연간 갚아야 하는 원리금 상환액이 2천400만 원이라면 DSR은 40%가 됩니다. 만약 이 상태에서 돈을 빌리려고 하는 금융기관의 DSR 한도가 70%라면, 추가로 30%(70-40%)까지 더 대출을 받을 수 있습니다. 연 1천800만 원까지 추가로 더 빌릴 수 있는 것이죠.
오늘은 현 부동산 정책의 뜨거운 감자인 LTV, DTI, DSR 뜻과 계산방법에 대해 살펴보았습니다. 용어로만 들으니 낯설고 어렵지만 풀어서 이해해보니 그렇게 어렵지만은 않은 내용이죠? LTV, DTI, DSR의 대출 규제는 부동산 가격을 낮추는 것을 목적으로 만들어졌다 하는데요. 다만 현재 부동산 거품이 크게 꺼지는 듯한 모습은 보이지 않아 아쉬움이 많이 남습니다.
이번에 정부가 바뀌면서 대출 규제에 대해 다시금 관심이 쏠리고 있는 가운데, 앞으로 어떻게 변화할지 지켜보아야 할 것 같습니다.
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