최근 국민의힘 윤석열 후보가 제20대 대통령으로 당선되며 DSR 규제가 다시금 주목을 받고 있습니다. 윤석열 후보가 내세운 은행 관련 주요 공약 내에는 LTV(주택담보대출비율)의 상한을 올리는 방안이 포함되어 있기 때문인데요. 이 LTV 상한을 실효성 있기 올리기 위해서는 가계부채 총량 규제와 DSR(총부채 원리금 상환비율) 규제를 손보는 것이 필요로 하기 때문입니다.
최근 들어 단계도 점점 강화되며, 말도 많고 탈도 많았던 DSR 규제였는데요. 오늘은 이 DSR의 뜻과 계산방법 등을 살펴보며 과연 향후 규제 완화가 진행될 수 있을지, 전망에 대해서도 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
목차
DSR 뜻
먼저 DSR에 대해 완전히 이해하기 위해서는 먼저 LTV와 DTI를 알아야 합니다. 해당 내용에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
LTV는 Loan To Value ratio의 약어로 주택담보대출비율을 의미합니다. 만약 LTV가 70%라면 집값의 최대 70%까지 대출을 받을 수 있다는 것을 의미하죠. 예를 들어 10억 원의 집을 사려고 할 때 LTV만 놓고 본다면 7억 원까지 대출이 가능한 것입니다. 그러나 LTV는 사려는 주택이 있는 지역이 투기지역, 투기과열지구, 또는 조정 대상 지역이라면 달라질 수 있습니다.
DTI는 Debt To Income의 약어로, 총부채상환비율을 의미합니다. 주택담보대출을 받을 때 매년 상환해야 하는 원리금과 이자를 연소득 대비 일정 비율로 제한하는 규제이죠. 예를 들어 DTI가 50%면 연봉 5,000만 원인 사람이 연간 갚을 수 있는 주택담보대출 원리금과 이자가 2,500만 원이 되고, 주택담보대출도 이 범위 내에서 이루어지게 됩니다. 즉 연간 2,500만 원 내에서 주택담보대출 원리금과 이자가 결정되어야 하는 것이죠.
그렇다면 DSR은 무엇을 뜻할까요? DSR은 Debt Service Ratio의 약어로, 대출에 대해 갚아야 하는 원금가 이자를 합친 금액이 그 사람의 소득에서 어느 정도 차지하는지를 나타낸 비율을 뜻합니다. 국내에서는 이를 총부채 원리금 상환비율이라고 부르며, 주택담보대출에 국한하지 않고 한 사람이 보유한 모든 대출의 원리금과 이자를 연 소득 대비 일정 비율로 제한하는 규제로, DTI의 상위 개념이라고 볼 수 있습니다.
즉 DSR 규제는 대출을 하려는 사람이 가진 담보의 가치보다 그 사람의 부채상환능력에 더 포커스를 맞춘 규제인 것이죠.
예를 들어 DSR 40%를 적용한다고 하면, 연봉 6,000만 원인 사람은 모든 대출의 원리금과 이자까지 합쳐 연간 갚아야 하는 금액이 총 2,400만 원 이내에 맞춰서 대출을 받을 수 있습니다. 즉 대출을 받으려는 사람이 가지고 있는 주택대출 원리금과 자동차 할부, 신용대출, 학자금 대출, 카드론 등의 모든 대출의 원리금이 연 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 하는 규제인 것입니다.
혹시나 LTV, DTI에 대한 내용도 궁금하시다면 아래 글을 참고하시기 바랍니다
DSR 계산 방법
DSR 계산 방법에 대해서도 살펴보겠습니다. 계산 방법은 총대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나누고 100을 곱하면 됩니다.
- 총대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 x 100
예를 들어 A라는 사람의 연간 원리금 상한액이 3,000만 원이고 연 소득이 5,000만 원이라면, A의 DSR은 30,000,000 ÷ 50,000,000 x 100이므로 60%가 됩니다.
이때 대출기간을 늘리면 연간 상환해야 하는 원리금이 줄어드니 DSR도 낮출 수 있겠다는 생각을 하실 수 있는데요. 그러나 DSR을 계산할 때에는 정부가 정하는 평균 만기 기준이 적용되기 때문에 우리 마음대로 대출기간을 늘릴 수가 없습니다. 일괄적으로 비주택 담보대출은 8년, 신용대출은 5년, 카드론은 3년으로 만기를 정해놓고, 납입해야 하는 연간 원리금을 계산하고 있습니다.
DSR 적용하는 이유
최근 DSR 규제가 강화되면서 많은 수요자들이 혼란에 빠졌습니다. 대출이 어려워지고 돈이 묶이게 되었는데요. 그렇다면 정부는 왜 이와 같은 규제를 시행한 것일까요? 그 이유는 DSR 규제가 강화되어 가계대출의 대부분을 차지하는 부동산 대출이 막힌다면 현 부동산 거품 또한 빠질 것이라 생각했기 때문입니다. 쉽게 이야기해 '대출의 대부분은 부동산이 차지하고 있으니, 대출을 막으면 부동산을 사려는 사람도 줄 것이고, 그러면 부동산 가격도 잡히겠구나'라고 판단한 것이죠.
그러나 전문가들은 다른 견해를 보이고 있습니다. DSR 규제로 일시적인 가계부채 증가는 줄일 수 있으나 부동산 가격의 인하로는 이어지지 않을 것이라고 예상하고 있어요. 왜냐하면 이미 2017년부터 규제 지역으로 지정됐던 부동산에 대출한도를 제한했으나, 주택 가격은 오히려 상승하는 상황이 나타났기 때문이죠.
이로 인해 전문가들은 대출 제한으로 수요가 줄어든 만큼 공급 또한 줄어서 거래량은 줄어들더라도 가격은 떨어지지 않을 것이라고 예상하고 있습니다. 오히려 불가피하게 대출이 필요한 상황에서 받기가 어려워졌으니, 대부업이나 불법사금융 시장으로 넘어갈 수 있는 점에 대해 우려를 표하는 중입니다.
DSR 문제점
올해부터는 예전과 달리 DSR 2단계가 적용되어 가계의 은행권 대출금 합계가 2억 원을 넘으면 DSR은 40%(2 금융권은 50%)가 적용됩니다. 즉 주택담보대출, 자동차 할부, 신용대출, 카드론 등을 합한 총대출액이 2억 원을 초과하면, 매년 상환해야 하는 원금과 이자의 합계가 연 소득 40%를 초과할 수 없게 되었습니다.
그런데 올해 7월부터는 DSR 3단계의 적용으로 대출금 합계가 1억 원을 넘기면 DSR 40%(2 금융권은 50%)가 적용됩니다. 2단계의 절반 가까이 대출금 합계가 줄어드는 것이죠.
이렇게 되면 가계의 대출 한도가 매우 줄어들게 됩니다. 이렇게 되면 대출을 통해 아파트 잔금을 치르기가 어려워지고, 오피스텔 구입 시 대출 가능한 한도가 줄어들 수 있습니다. 이와 함께 거래량도 줄어들고, 은행에서는 가계대출받기가 더 어려워질 수도 있습니다. 자칫 부동산 가격은 잡히지 않는데, 대출은 받기가 더 어려워져 내 집 마련에 대한 문제가 더욱 커질 수도 있을 것 같습니다.
DSR 전망
그런데 이렇게 논란이 되었던 DSR 규제가 완화될 수도 있다는 이야기가 나오고 있습니다. 이는 윤석열 대통령이 대선 후보 때 각종 대출 규제를 완화와 함께 LTV 상한을 올리겠다고 공약했기 때문인데요. 윤석열 대통령의 공약에는 다음과 같은 내용이 들어있었습니다.
- 청년∙신혼부부 등 생애 최초 주택 구입자에 한해 LTV 상한을 80%로 상향
- 생애 최초가 아니더라도 지역과 관계없이 LTV 상한을 70%로 통일
그러나 이와 같은 LTV 상한은 DSR 규제를 손보지 않고서는 효과가 제한적일 것이라는 의견이 지배적입니다. 아무리 LTV를 상한 시켜도 DSR 때문에 받을 수 있는 대출이 제한되기 때문입니다. 총대출금이 2억 원이 넘으면 매년 상환해야 하는 원금과 이자 합계가 연소득 40% 내에서 이루어져야 하니까요.
그러한 이유 때문인지 이번 14일 대통령직 인수 이원회는 DSR 규제 완화 방안에 대해 적극 검토하기로 밝혔다고 합니다. 윤석열 대통령이 몸 담았던 대선 캠프 관계자는 "LTV 규제 완화 공약은 DSR 규제와 양립 불가능하다"며 인수위에서 DSR 규제 완화를 본격적으로 논의할 것이라고 밝혔습니다.
이러한 대출, 부동산 공약으로 인해 윤석열 대통령이 힘을 얻은 것도 분명할 것이기에, DSR 규제 완화에 대한 전망은 밝아지지 않을까 조심스레 예상해봅니다.
오늘은 DSR의 대한 개념 정리를 해보았습니다. DSR 뜻, 계산방법, 적용 이유, 문제점과 함께 향후 전망에 대해 살펴보았는데요. DSR 규제 완화 소식이 들리며 대출 규제도 숨통이 트일 수 있을지 관심이 모이고 있습니다.
대출은 대출대로 어렵고, 의도했던 부동산 가격은 좀처럼 잡히지 않는다면 규제가 완화되는 쪽으로 진행되기를 바라는 마음입니다. 앞으로는 진행 상황에 대해 지속적으로 확인하며 새로운 소식이 들려오면 업데이트하여 전해드리도록 하겠습니다.
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